Encontraste el apartamento, te gustó en la visita y el precio cuadra. Ahora viene la parte que más dudas genera: el estudio, los documentos, el contrato y la entrega. Esta guía resume cómo funciona normalmente en Colombia y qué dice la Ley 820 de 2003, que regula el arrendamiento de vivienda urbana.
Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría de un abogado. Si tu contrato tiene algo que no entiendes, pregunta antes de firmar.
El estudio: aseguradora o codeudor
Casi todas las inmobiliarias y muchos propietarios piden un respaldo de que vas a pagar. Hay dos caminos comunes, y a veces se combinan.
Estudio con aseguradora o afianzadora
La inmobiliaria envía tus datos a una empresa que estudia tu capacidad de pago y, si te aprueba, respalda el pago del canon ante el propietario. Normalmente el estudio tiene un costo que paga quien quiere arrendar, y su resultado sale en pocos días. Pregunta antes cuánto cuesta, quién lo paga y si te devuelven algo si no te aprueban.
Codeudor
Es una persona que firma el contrato contigo y responde si tú no pagas. Muchos piden que el codeudor tenga ingresos demostrables y, a veces, un inmueble a su nombre sin embargos. Si alguien acepta ser tu codeudor, explícale bien lo que firma: responde por el canon, la administración si está pactada, y los daños.
Los documentos que normalmente te piden
La lista cambia según la inmobiliaria, pero suele incluir:
- Cédula de quien arrienda y de los codeudores.
- Si eres empleado: certificado laboral reciente con cargo, salario y antigüedad, y los últimos desprendibles de nómina.
- Si eres independiente: extractos bancarios de los últimos meses, declaración de renta si la presentas, y certificado de un contador sobre tus ingresos.
- Referencias personales o de arriendos anteriores.
Una regla útil que usan muchas aseguradoras: que el canon no pase de alrededor de un tercio de los ingresos que puedes demostrar, sumando los de quienes firman.
Lo que dice la ley y conviene saber
No te pueden pedir depósito
En los contratos de arrendamiento de vivienda urbana no se pueden exigir depósitos en dinero ni otras garantías reales para asegurar el cumplimiento del contrato (artículo 16 de la Ley 820 de 2003). Lo que sí es común y válido es el codeudor, la póliza o el estudio con aseguradora. Si te piden “un mes de depósito” para una vivienda, es una práctica que la ley no permite.
El aumento anual tiene techo
El canon solo puede subir cada doce meses de contrato, y como máximo en el mismo porcentaje que subió el índice de precios al consumidor (IPC) del año calendario anterior (artículo 20). El reajuste debe avisarse por escrito. Si el IPC del año anterior fue del 5 %, un canon de $2.000.000 puede pasar como máximo a $2.100.000.
El canon también tiene un límite
La ley fija que el canon mensual no puede pasar del 1 % del valor comercial del inmueble, y ese valor no puede tomarse por encima de dos veces el avalúo catastral (artículo 18). En la práctica pocas veces se llega al límite, pero es bueno saber que existe.
Duración y prórroga
El contrato dura lo que acuerden. Si no dice nada, se entiende por un año. Al vencerse, se prorroga automáticamente por un periodo igual si las dos partes han cumplido. Si no quieres seguir, revisa en tu contrato con cuánta anticipación debes avisar por escrito; la ley prevé un preaviso de tres meses antes del vencimiento.
El contrato: qué leer con calma
Antes de firmar, busca en el contrato:
- El valor del canon y la fecha de pago, y si la administración está incluida o va aparte.
- Quién paga qué: servicios públicos, administración, reparaciones menores y daños.
- Duración, prórroga y preaviso, como explicamos arriba.
- Las cláusulas de terminación anticipada y lo que costaría salir antes.
- El inventario del inmueble, que debe ir anexo.
La entrega: el inventario te protege
El día que recibes el inmueble, recorre cada espacio con quien lo entrega y anota en el inventario todo lo que no esté bien: una mancha, una baldosa rota, una llave que gotea. Toma fotos y video con fecha. Al final del contrato vas a entregar el inmueble en el estado en que lo recibiste, salvo el desgaste normal por el uso, y ese registro es lo que lo prueba.
Al final, lo mismo de siempre: información clara
Arrendar es más sencillo cuando desde el principio tienes claro el valor total, lo que incluye y quién responde por qué. Si quieres empezar por ahí, antes de agendar visitas revisa qué preguntar y qué mirar, y busca en el portal de OVI inmuebles en arriendo publicados por inmobiliarias que los mantienen al día.