Comprar vivienda usada suele ser más rápido que comprar sobre planos: el inmueble ya existe, lo puedes visitar y puedes mudarte pronto. Pero también tiene historia, y esa historia está en unos pocos documentos que conviene revisar antes de entregar cualquier anticipo.
Esta guía es informativa. En una compra, el acompañamiento de un abogado que revise los títulos cuesta poco comparado con lo que protege.
1. El certificado de tradición y libertad
Es el documento más importante. Lo expide la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y lo puedes pedir tú mismo en línea, en la página de certificados de la Superintendencia de Notariado y Registro, con el número de matrícula inmobiliaria del inmueble. Pídelo reciente, de no más de un mes, y vuelve a pedirlo justo antes de firmar la escritura.
Qué buscar en él
- Quién es el propietario actual. La última anotación de compraventa debe estar a nombre de quien te está vendiendo. Si vende otra persona, debe tener un poder o ser la representante legal, y debes verlo.
- Hipotecas. Si el inmueble tiene una hipoteca vigente, debe cancelarse antes o en el momento de la venta. Acuerda cómo se hará y que quede por escrito.
- Embargos y demandas. Un embargo inscrito impide la venta hasta que se levante. No pagues nada mientras aparezca.
- Afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia. No impiden vender, pero exigen requisitos: por ejemplo, la firma de ambos cónyuges o compañeros, o el levantamiento previo ante notario.
- Área y linderos. Compara lo que dice el certificado y la escritura anterior con lo que viste en la visita y con lo que dice el anuncio.
2. Los paz y salvos
El impuesto predial, la administración y la valorización son deudas que se quedan con el inmueble. Pide antes de firmar:
- Paz y salvo del impuesto predial del año en curso, que expide la alcaldía. La notaría lo pide para escriturar.
- Paz y salvo de administración, si es propiedad horizontal, firmado por la administración del edificio o conjunto.
- Paz y salvo de valorización, en las ciudades que la cobran.
- Últimos recibos de servicios públicos pagados.
Pregunta también en la administración si hay cuotas extraordinarias aprobadas, y quién las pagará.
3. La promesa de compraventa
Es el documento privado en el que comprador y vendedor se comprometen a hacer la venta. Una buena promesa deja claros:
- Los datos completos de las partes y del inmueble, con su matrícula inmobiliaria.
- El precio y la forma de pago: cuánto se paga a la firma de la promesa, cuánto a la escritura y cuánto con crédito hipotecario o leasing, si aplica.
- La fecha, la hora y la notaría donde se firmará la escritura.
- La fecha de entrega del inmueble y el estado en que se entrega.
- Las arras o la cláusula penal: lo que pierde o paga quien incumpla.
- Cómo se reparten los gastos de escritura y registro.
Si vas a pagar con crédito, deja en la promesa un plazo realista para el desembolso del banco y qué pasa si se demora.
4. Escritura y registro
La compraventa de un inmueble se hace por escritura pública ante notario, y solo queda completa cuando esa escritura se registra en la Oficina de Registro. Hasta que aparezca la anotación a tu nombre en el certificado de tradición, el inmueble sigue figurando a nombre del vendedor. Después del registro, pide un certificado nuevo y verifica que ya estás tú.
5. Quién paga qué
La ley permite que comprador y vendedor acuerden cómo repartir los gastos, y por eso conviene dejarlo en la promesa. Por costumbre se reparten así:
| Gasto | Quién lo paga normalmente |
|---|---|
| Derechos notariales de la escritura | Mitad y mitad |
| Retención en la fuente (1 % del precio, cuando vende una persona natural) | Vendedor |
| Impuesto de registro (boleta fiscal) y derechos de registro | Comprador |
| Cancelación de la hipoteca del vendedor | Vendedor |
| Gastos del crédito hipotecario (estudio, avalúo, constitución de hipoteca) | Comprador |
Entre notaría, impuesto y registro, calcula un valor de varios puntos porcentuales sobre el precio, que cambia según la ciudad y el valor del inmueble. Pídele a la notaría una liquidación antes de la firma.
Una lista para tener a mano
- Certificado de tradición y libertad reciente, revisado anotación por anotación.
- Copia de la escritura con la que el vendedor compró.
- Cédula del vendedor, y poder o certificado de representación si aplica.
- Paz y salvos de predial, administración y valorización.
- Promesa de compraventa firmada, con precio, pagos, fechas y gastos claros.
- Certificado nuevo, a tu nombre, después del registro.
¿Todavía estás buscando? Antes de agendar visitas, revisa qué preguntar y qué mirar en cada una, y explora las casas y apartamentos en venta del portal de OVI.