Ves un apartamento de 300 millones y la primera pregunta es si te alcanza. El precio solo no responde eso: lo que vas a sentir cada mes es la cuota, y la cuota depende de cuánto pongas al principio, del plazo y de la tasa. Con esos tres números puedes hacer la cuenta tú mismo antes de hablar con el banco.
Los tres números que mueven la cuota
- La cuota inicial. Es lo que pagas de tu bolsillo. En Colombia los bancos prestan hasta el 70 % del valor de una vivienda que no es de interés social, y hasta el 80 % si es VIS. O sea que, como mínimo, vas a necesitar entre el 20 % y el 30 % del precio, más los gastos de cierre que vemos abajo.
- El plazo. Entre 5 y 30 años, según el banco y tu edad. Un plazo más largo baja la cuota, pero sube mucho lo que pagas en total.
- La tasa. Los bancos la anuncian como efectiva anual (E. A.). Para la cuota mensual se convierte a una tasa mensual: no es dividir entre 12, sino sacar la raíz doce de (1 + tasa). Con 12 % E. A., la tasa mensual queda cerca de 0,95 %.
Con eso, la cuota fija en pesos sale de la fórmula de siempre de los préstamos: el monto por la tasa mensual, dividido entre uno menos (1 + tasa mensual) elevado a menos el número de meses. No hace falta aprendérsela; lo importante es entender qué pasa cuando mueves cada número.
Un ejemplo con un apartamento de 300 millones
Supongamos una cuota inicial del 30 % (90 millones), un crédito de 210 millones y una tasa de 12 % E. A.
| Plazo | Cuota mensual aproximada | Total pagado al banco | Intereses |
|---|---|---|---|
| 10 años | $2.938.891 | $352,7 millones | $142,7 millones |
| 20 años | $2.223.109 | $533,5 millones | $323,5 millones |
| 30 años | $2.061.460 | $742,1 millones | $532,1 millones |
Pasar de 20 a 30 años baja la cuota en unos 160.000 pesos al mes, pero suma más de 200 millones en intereses. Pasar de 20 a 10 años sube la cuota en unos 700.000 pesos y te ahorra más de 180 millones. Ninguna opción es la correcta para todos: depende de cuánto te sobra cada mes y de si piensas abonar a capital cuando puedas.
Si subes la cuota inicial al 40 %, el crédito baja a 180 millones y la cuota a 20 años queda en unos 1,9 millones. Cada peso que pones al principio es un peso sobre el que no pagas intereses.
¿Cuánto te prestan?
La regla general en Colombia es que la primera cuota no supere el 30 % de los ingresos del hogar. Con la cuota de 2,2 millones del ejemplo, el banco esperaría ingresos familiares de unos 7,4 millones al mes. Si son dos personas, pueden sumar ingresos como codeudores.
Además del ingreso, el banco mira tu historial en centrales de riesgo, tus otras deudas y tu estabilidad laboral. Pedir una preaprobación antes de buscar en serio te dice tu techo real y te ahorra enamorarte de algo que no te van a financiar.
Pesos o UVR
Las cuotas de este artículo son en pesos: fijas desde el primer mes hasta el último. Los bancos también ofrecen crédito en UVR, una unidad que sube con la inflación. En UVR la cuota empieza más baja y va subiendo, y la deuda en pesos puede crecer los primeros años si la inflación es alta. Es útil si esperas que tus ingresos suban, pero conviene pedir al banco la proyección de las cuotas a lo largo de todo el plazo para comparar.
El leasing habitacional es otra opción: el banco compra el inmueble y tú pagas un canon con opción de compra al final. Suele financiar un porcentaje mayor, y vale la pena cotizarlo junto con el crédito.
Lo que no sale en el precio
Al presupuesto hay que sumarle:
- El avalúo y el estudio de títulos, que exige el banco antes de aprobar el crédito.
- Los gastos de escrituración: notaría, impuesto de registro (antes llamado beneficencia) y la inscripción en la oficina de registro. Por costumbre se reparten entre comprador y vendedor, pero cada uno tiene los suyos; pregúntalo antes de firmar la promesa.
- Los seguros obligatorios del crédito: vida deudor y la póliza de incendio y terremoto. Se cobran con la cuota cada mes y no están en la fórmula de arriba.
- La administración, el predial y los servicios desde el día de la entrega.
Una regla práctica es reservar entre el 3 % y el 5 % del precio para gastos de cierre, además de la cuota inicial.
Haz la cuenta en la ficha
En el portal de OVI, las fichas de inmuebles en venta tienen un simulador de cuota: eliges la cuota inicial, el plazo y la tasa, y ves la cuota mensual aproximada con el precio de ese inmueble. Es solo aritmética y no se envía ningún dato. La tasa y las condiciones reales las define cada entidad financiera, así que úsalo para filtrar y llega al banco con la cuenta hecha.
Antes de la visita, repasa también qué revisar en el inmueble y los documentos para comprar vivienda usada.