Simulador de crédito hipotecario y leasing habitacional
Escribe el precio, elige cuota inicial, plazo y tasa, y mira la cuota mensual, lo que pagarías en intereses y los ingresos que te va a pedir el banco. Si el inmueble es VIS, suma el subsidio.
¿Cuánto pagarías al mes?
Cuota mensual aproximada$2.823.421
- Valor a financiar
- $245.000.000
- Ingresos del hogar que suelen pedir
- $9.411.405
- Intereses en todo el plazo
- $432.621.138
- Opción de compra al final
- $0
Entra como vivienda de interés social (VIS) Hasta $262.635.750 en Medellín. En VIS los bancos prestan hasta el 80 % y la tasa suele ser más baja.
Mi Casa Ya no recibe inscripciones nuevas en 2026; si ya tienes el cupo asignado, sigue vigente. Las cajas de compensación dan subsidios de 20 o 30 salarios mínimos a hogares con ingresos de hasta 4 salarios.
En leasing el banco compra el inmueble y tú pagas un canon; al final ejerces la opción de compra. Suele financiar hasta el 80 % y el canon es más bajo que la cuota de un crédito.
Tasas de la Superintendencia Financiera (octubre de 2026) y salario mínimo de 2026. Es una estimación con cuota fija en pesos. La tasa, el plazo y lo que te prestan los define cada entidad según tus ingresos.
Gastos de escritura y registro
| Notaría (tu mitad, con IVA) | $624.750 |
|---|---|
| Impuesto de registro (beneficencia) | $3.500.000 |
| Derechos de registro | $4.037.670 |
| Notaría de la hipoteca | |
| Impuesto de registro de la hipoteca | |
| Registro de la hipoteca | |
| Total aproximado para ti | $8.162.4202,3 % del precio |
El vendedor paga su mitad de la notaría ($624.750) y la retención en la fuente del 1 % ($3.500.000).
Tarifas de 2026: derechos de registro según la resolución de la Superintendencia de Notariado y Registro vigente desde el 2 de febrero de 2026 (más 2 %), impuesto de registro del 1 % (en algunos departamentos es menor) y notaría de alrededor de 3 por mil más IVA. El banco cobra aparte el avalúo y el estudio de títulos.
Cómo se calcula la cuota
Los bancos anuncian la tasa como efectiva anual (E. A.). Para la cuota mensual no se divide entre 12: se saca la raíz doce de (1 + la tasa). Con 13,5 % E. A. la tasa mensual queda en 1,06 %. Con esa tasa, el monto y el número de meses sale la cuota fija, la misma todos los meses.
Un apartamento de $350.000.000 con 30 % de cuota inicial deja $245.000.000 por financiar. A 13,5 % E. A.:
| Plazo | Cuota mensual |
|---|---|
| 15 años | $3.056.495 |
| 20 años | $2.823.421 |
| 30 años | $2.658.643 |
Alargar el plazo baja la cuota, pero a 30 años terminas pagando $712.111.460 en intereses, frente a $305.169.180 a 15 años.
Crédito hipotecario o leasing habitacional
En el leasing habitacional el banco compra el inmueble y tú pagas un canon mensual; al final ejerces la opción de compra (entre 10 % y 30 % del valor) y el inmueble pasa a tu nombre. Como esa parte queda para el final, el canon es más bajo: en el mismo ejemplo, con leasing a 13 % E. A. y opción de compra del 10 %, el canon es de $2.712.315 frente a $2.823.421 del crédito. A cambio, al final pagas la opción de compra ($35.000.000).
Con leasing no se firma escritura de hipoteca, y en algunos casos los cánones se pueden deducir en la declaración de renta. Con crédito eres dueño desde el primer día.
Tasas de los bancos en octubre de 2026
Según la Superintendencia Financiera (corte del 2 de octubre de 2026), en pesos:
| Crédito de vivienda No VIS | 12,37 % a 16,35 % E. A. |
| Crédito de vivienda VIS | 11,44 % a 15,43 % E. A. |
| Leasing habitacional | 12,1 % a 14,9 % E. A. |
El simulador arranca con una tasa en la mitad de cada rango. Cambia la tasa por la que te ofrezca tu banco o el Fondo Nacional del Ahorro.
Vivienda VIS y subsidios en 2026
Con el salario mínimo de 2026 ($1.750.905), una vivienda es de interés social (VIS) si cuesta hasta 135 salarios ($236.372.175), o hasta 150 ($262.635.750) en las ciudades grandes. La vivienda de interés prioritario (VIP) llega hasta 90 salarios ($157.581.450).
Mi Casa Ya no recibe inscripciones nuevas en 2026; quien ya tenía el cupo asignado lo conserva. Las cajas de compensación dan 30 salarios mínimos ($52.527.150) a hogares con ingresos de hasta 2 salarios, y 20 ($35.018.100) entre 2 y 4. El subsidio se resta de lo que tienes que financiar.
Cuánto debes ganar
Los bancos no aprueban una cuota que pase del 30 % de los ingresos del hogar. Por eso el simulador divide la cuota entre 0,3: para la cuota de $2.823.421 del ejemplo, el hogar necesita ingresos de unos $9.411.405 al mes. Se pueden sumar los ingresos de la pareja.
Fuentes y año de las cifras
- Salario mínimo 2026: $1.750.905, decreto del Gobierno nacional del 29 de diciembre de 2025.
- Tope de vivienda de interés social (VIS) 2026: 135 salarios mínimos, 150 en las ciudades grandes, según los topes de ley que publica el Ministerio de Vivienda. El borrador de decreto de enero de 2026 que lo fija en pesos no estaba firmado al revisar.
- Tasas de crédito de vivienda y leasing habitacional: Superintendencia Financiera de Colombia, tasas en pesos con corte al 2 de octubre de 2026.
- Financiación máxima (70 % No VIS, 80 % VIS) y cuota de hasta el 30 % de los ingresos: reglas de crédito de vivienda que aplican los bancos en 2026.
- Mi Casa Ya: Ministerio de Vivienda, junio de 2026 (sin inscripciones nuevas por recorte de presupuesto). Subsidio de cajas de compensación: 30 salarios mínimos con ingresos de hasta 2 y 20 entre 2 y 4.
- Derechos de registro: resolución de tarifas registrales de la Superintendencia de Notariado y Registro, vigente desde el 2 de febrero de 2026 (tabla por rangos más 2 % de sistematización).
- Impuesto de registro (beneficencia): Ley 223 de 1995 y Decreto 650 de 1996; entre 0,5 % y 1 % según la ordenanza de cada departamento.
- Derechos notariales: tarifas notariales de la Superintendencia de Notariado y Registro para 2026 (alrededor de 3 por mil más IVA del 19 %); el reparto por mitades viene del Decreto 960 de 1970.
- Retención en la fuente del vendedor: artículo 398 del Estatuto Tributario (1 % del precio, persona natural).
Revisadas el 1 de noviembre de 2026. Si una cifra cambia, la actualizamos aquí y en las fichas.
Cifras de referencia revisadas el 1 de noviembre de 2026. Es una estimación: cada entidad define la tasa, el plazo y el monto según tu perfil.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota de un crédito hipotecario?
Se convierte la tasa efectiva anual a mensual (raíz doce de 1 más la tasa, menos 1) y se aplica la fórmula de cuota fija: el monto por la tasa mensual, dividido entre 1 menos (1 + tasa mensual) elevado a menos el número de meses. Es la cuota en pesos que ofrecen casi todos los bancos.
¿Cuánto me prestan para comprar vivienda?
En vivienda que no es de interés social los bancos prestan hasta el 70 % del valor; en VIS, hasta el 80 %. En leasing habitacional suelen financiar hasta el 80 %. Además, la cuota no debe pasar del 30 % de los ingresos del hogar.
¿Qué es mejor, crédito hipotecario o leasing habitacional?
Con leasing el banco es dueño del inmueble hasta que ejerces la opción de compra al final; el canon suele ser más bajo porque esa opción queda para el final, y no pagas la escritura de hipoteca. Con crédito eres dueño desde el principio y el inmueble queda hipotecado. Compara la cuota y el total pagado en los dos.
¿Mi Casa Ya sigue funcionando en 2026?
En 2026 Mi Casa Ya no recibe inscripciones nuevas por recortes de presupuesto; quienes ya tenían el cupo asignado lo conservan. Los hogares con ingresos de hasta 4 salarios mínimos pueden pedir el subsidio de su caja de compensación, de 20 o 30 salarios mínimos según los ingresos.
¿Hasta qué precio una vivienda es VIS en 2026?
Hasta 135 salarios mínimos ($236.372.175) en la mayoría del país y hasta 150 ($262.635.750) en Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla y otras ciudades grandes, con el salario mínimo de 2026 de $1.750.905. El Gobierno propuso fijar el tope en pesos; si se firma, cambia esta cifra.